Ипотечная ссуда - сколько это нам стоит в действительности?

Мечта молодой пары - покупка дома. На рынке ипотечных ссуд имеются ссуды на различных условиях. Можно получить ипотечную ссуду под постоянный процент, привязанный к индексу потребительских цен (4,5% - 5% в год), переменный процент, процентную ставку, постоянный процент, не привязанный к индексу потребительских цен, долларовый процент,,, Общее во всех этих видах процентов - ожидаемая инфляция в определённой мере на протяжении всего периода выплаты и система расчёта.
Система расчёта - мы платим проценты по схеме "проценты на проценты". Например, когда мы берём ипотечную ссуду в размере 100000 шекелей под 7% годовых, мы должны за первый год 107000 шекелей. Проценты за второй год вычисляются по остатку ипотечной ссуды, включая и добавленные к основной сумме проценты первого года. И так продолжается год за годом. В простой форме, каждый вид процентов сегодня составляют из определённого процента + привязка к индексу потребительских цен, около 7%. На каждые 100000 шекелей ипотечной ссуды за 20 лет мы возвращаем 186000 шекелей. В 1,86 раза больше. К этому надо ещё добавить стоимость открытия ипотечной ссуды - несколько тысяч шекелей, стоимость страхования жизни и строения, содержание недвижимости. Это суммы, которые влияют на стоимость и включаются в ежемесячный платёж.
Прикинем на примере из жизни. Молодая пара тридцати лет решает купить квартиру, которая стоит 160000 долларов. Из сбережений, с помощью родителей, дедушек и бабушек, наследства им удаётся набрать 80000 долларов. Они просят ссуду на 20 лет в сумме 80000 долларов. При постоянном годовом проценте 7%, месячный платёж на весь период ссуды составит 2791 шекелей, а общая сумма составит 669840 шекелей (в 1,86 раза больше). Добавим стоимость страхования жизни и квартиры - около 2000 шекелей в год, около 1500 шекелей в год на эксплуатацию имущества, ремонт, трубы и т.п. Общая стоимость ссуды на 20 лет - 760000 шекелей.
Другая пара в возрасте 30 лет, обладающая похожим капиталом (80000 долларов), решила искать съёмную квартиру с месячной платой 650 долларов и договором о съёме на 10 лет. Эта пара не платит за эксплуатацию недвижимости, за страхование дома, страхование жизни и прочие расходы, которые есть у владельца имущества, поэтому ежемесячный платёж этой пары составит 2925 шекелей. На 150 шекелей меньше, чем у первой пары, и к тому же можно предположить, что съёмная квартира будет не на низшем уровне, чем купленная. Параллельно эта пара обратилась за консультацией по вопросу вклада собственного капитала в солидную программу, которая обещает доход без риска. Они решили вложить свои деньги в государственные облигации Израиля, обещающие доход 6,5% на 10 лет. По истечении 10 лет в распоряжении нашей пары будет 676000 шекелей. Важно знать, что с годами инфляция растёт быстрее, чем курс доллара, поэтому, хотя покупка квартиры и оплата съёма квартиры в Израиле базируются в расчёте на доллар, тот, кто вкладывает в шекель, выигрывает больше. Важно знать, что стоит снять квартиру по договору на длительный срок, чем на короткий - каждый владелец имущества предпочитает постоянного съёмщика, который будет постоянно платить в течение многих лет, и, естественно, поэтому можно уменьшить квартплату. В несколько лет образовался дефицит квартир на съём, поэтому цены на квартиры значительно выросли. С помощью договора о съёме на длительный срок с опцией его прекращения вы предусмотрительно защищаете цену в очень умной форме, простой и дешёвой.
При покупке дома есть довольно много параметров, которые стоит учитывать: выгодность, цена, стоимость эксплуатации, детские сады, школы, местные программы, соседи и тип населения, доля и другие факторы. При покупке квартиры велик риск каких-либо осложнений: шумные соседи, вселившиеся несколько позже, районные изменения в муниципалитете и вероятность затруднений в выплате ипотечной ссуды. В приведённом выше примере взята цена стандартной квартиры в центре страны. Чем больше цена недвижимости, предполагая, что у вас есть собственный капитал в размере не менее 40% от стоимости квартиры, экономическая выгодность съёма квартиры выше. В исследовании, предшествовавшем написанию данной статьи, автор встретился со многими людьми - владельцами средних квартир в разных районах, таких как Нес Циона, Реховот, Ришон Лецион, Петах Тиква, Гиватаим, Герцелия, Натания и др. Часть владельцев недвижимости сначала хвастались, что совершили сделку жизни: купили два года назад квартиру за 170000 долларов, а теперь она стоит 200000 - 210000 долларов. На вопрос автора "Откуда вы знаете, что это сегодняшняя цена?", они отвечали: "Похожие дома в этом районе продают по такой цене" (все ответили одинаково). Автор спросил: "Почему вы не продаёте? Ведь это отлично - продать с выигрышем 20%." И тут же продолжал вопрос: "Если вы продадите, то, что вы купите?" Общий ответ... глубокая заминка. Ясно, что у них нет ответа. На бумаге верно, квартиры в этом районе подорожали, как видно сделка была выгодная, квартира обошлась дешевле, чем другим, Но с другой стороны, на твоей квартире висит ипотечная ссуда на 20 лет и стоимость содержания 3200 шекелей в месяц (около 710 долларов). А если захочешь предложить свою квартиру на рынок жилья, то в лучшем случае получишь 550 - 600 долларов! Это означает, что ты мог бы платить меньше каждый месяц, а твой собственный капитал приносил бы тебе проценты, вместо того, что платишь ты. При желании каждые 5 лет ты мог бы переходить на другую квартиру или тратиться на косметический ремонт этой съёмной квартиры. Подведём черту. Лучше платить меньше и нести меньшую ответственность - что хорошо для большинства в мире, не хорошо тебе? Разъяснение: автор рекомендует принимать решение на основании доводов, расписанных в таблице по двум колонкам: преимущества и недостатки. Автор рекомендует обратиться за финансовой консультацией по вопросу вклада денег и посоветоваться с адвокатом при составлении договора о съёме. Авторы будут рады порекомендовать специалистов, помочь принять верное решение. Статья взята из интернет-сайта www.mbins.co.il Брухштейн, страхование и финансы.